商品房

商品房买卖合同签订注意事项
　　(1)签订商品房买卖合同时购房者要具有强烈的合同意识，知道在合同中尽可能地争取自己的合法权益。因此，在签订合同前一定要认真、完整地阅读合同：提出质疑，对于不理解的地方要认真调查清楚。
　　(2)签订合同前要了解开发商的基本情况，包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩，并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件，如营业执照、资质证书及“五证”等。
　　(3)合同文本是否规范。应了解开发商所使用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合制定的统一的商品房买卖合同示范文本，如果不是，应当提出疑问并特别注意合同条款的内容。
　　(4)所售商品房是否巳作了抵押。购房者在买房前，一定要弄清楚所购房屋的基本情况，如果房产在购买前就设定了抵押并不能如期解除抵押关系，抵押权人就有可能随时要求实现抵押权，这样，购房人不仅不能顺利取得房产证，甚至会陷入一场纠纷之中。
　　(5)购房者在签订合同时，要对开发商在售楼书、广告中许诺的事项进行核实，并在合同中进行约定，否则购房人的权益很难得到保护。
　　(6)关于付款方式。如果在合同中选择分期付款，应尽可能增加付款次数、拉长付款的间隔时间，以便减少付款后逾期交房的风险。
　　(7)关于装修标准和设备标准。购房者不能只单纯地信任样板间或广告、售楼书等宣传品中对装修的许诺，而应在购房合同中将房内外的装修和设备设施的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向等内容约定清楚，这样才能最大限度地保护自己的利益。
　　(8)关于房屋面积。在签合同时应与开发商明确约定商品房的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积及面积误差比为多少，根据全国的建筑水平和(商品房销售管理办法)的规定，开发商有能力和义务将建筑面积的误差比限定在3%以内，购房者应根据选择的计价方式，对建筑面积的误差比进行限定，并约定相关的违约责任。

一、预售许可证　
　《销售管理办法》规定商品房预售实行预售许可证制度。
　　《司法解释》规定出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。　
　《转让管理办法》规定了房地产开发企业取得预售许可证的条件和程序及须提交的文件。同时规定对符合条件的预售申请，市国土房管局自受理申请起10个工作日内核发预售许可证。预售时，开发企业应当向买受人出示商品房预售许可证。
　　综合：房地产开发企业必须取得商品房预售许可证方可与买受人签署商品房买卖合同，无预售许可证订立的商品房预售合同无效。预售时开发企业应当向买受人出示预售许可证。
　　二、广告　
　《销售管理办法》规定房地产开发企业在商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。　
　《司法解释》规定商品房的销售广告和宣传资料为要约，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。　
　《转让管理办法》规定开发企业取得预售许可证后，方可发布商品房预售广告、参加房地产交易展示活动。　　综合：开发企业必须取得预售许可证，方可发布预售广告、参加展会等活动。广告的内容一般不作为合同的内容，但若广告对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，又对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响时，该说明和允诺应视为合同内容。这就要求开发企业在发布广告和宣传资料时应依据政府相关批准文件的内容发布真实、合法、准确的信息，对发布广告后确依法予以变更的事项，应在签订合同时在合同中与买受人明确约定，以免在交付房屋时双方发生争议。

(一)、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;　
(二)、持有建设工程规划许可证和施工许可证;　　
(三)、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)、房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：
　　1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上;　　2、高层建筑已完成地面以下的主体工程;
(五)、房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县(市)建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。

北京自住型商品房申请条件
1、名下一套内住房京籍家庭；
2、持有有效暂住证，并连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税，且名下无房的非京籍家庭；
3、单身者购买需满25岁；
4、本市户籍的无房家庭和目前已在轮候经适房、限价房的家庭可优先购买。
注意：
1、自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。
2、购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。