房屋抵押

1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额;
2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认;
3、银行对贷款申请进行调查、审批;
4、购房人与银行签订借款及担保合同;
5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付款;
6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保);
7、银行向售房人账户发放贷款;
8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款;
9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)

1、未征得同意擅自抵押他人房屋
虽说可用他人房产申请抵押贷款，但征得房主同意才是革命成功的根本。一旦穿透这条防线，银行便感到不寒而栗，本能地终止合作，远离法律纠纷的潜在包袱。
为了证明你不是房屋“掠夺者”，除了向银行提供房主同意抵押的书面授权，办理房屋抵押公证手续时，房主本人还需亲自到场。
另外，在行事严谨的它看来，即便房屋是你婚前财产，归个人所有，也不能任意妄为，孤身一人办理抵押贷款，还需征得配偶同意，避免让银行产生有可能卷入财产纠纷的危机感。
2、房屋有价无市
面对“接盘”房屋这种大事，银行的字典里可没有“得过且过”一词，而是围绕“变现能力强劲”这项关键词，撰写了一章房屋“5不要”原则：不要面积小于50平米、不要房龄大于20年、不要按揭中的房产、不要小产权房、不要购买未满5年的经适房。如果你的房屋能够满足银行的情绪释放，那么距离迈过审批关口已近在咫尺了。
3、缺少稳定工作
相比无抵押贷款严苛的申请条件，房屋抵押贷款已然宽松了许多，收入门槛可以直降到两三千元，给低收入者提供了可以透口气的地方。不过，在充满情怀的同时，银行也不忘守住“底线”，考虑到稳定的工作作为还款来源强有力的保障，要求至少要在现单位工作满3个月。
4、个人信用缺失
俗话说，好借好还，再借不难。贷款之路只有良好的信用相伴，才能走向成功。偶尔的忘还款，在银行看来实属情有可原，只要银行征信不踏破“连三累六”的底线，便是能够包容。所谓“连三累六”，也就是两年内连续逾期超过三次，或累计逾期超过六次。

房屋抵押合同
抵 押 人(甲方)：
抵押权人(乙方)：
为确保______年____月____日签定的____________(以下称主合同)的履行，抵押人(以下简称甲方)愿意以其有权处分的房地产作抵押。抵押权人(以下简称乙方)经实地勘验，在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的房地产抵押。
甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所占用范围的土地使用权一并抵押给乙方。
双方本着平等、自愿的原则，同意就下列房地产抵押事项订立本合同，共同遵守。
第一条 甲方用作抵押的房地产座落于________区________街(路、小区) 其房屋建筑面_______m2，占地面积_______m2。
第二条 根据主合同，甲乙双方确认：债务人为________________;
抵押期限自______年____月_____至_____年____月____。
第三条 别墅价值为人民币___________________________(大写)，__________(小写)。根据主合同，双方确认：乙方债权标的额(本金)：_________________(大写)，__________(小写)，抵押率为百分之__________。
第四条 甲方保证上述房地产权属清楚。若发生产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理。
第五条 乙方保证按主合同履行其承担的义务，如因乙方延误造成经济损失的，乙方承担赔偿责任。
第六条 抵押房地产现由_________甲方__________使用。
甲方在抵押期间对抵押的房地产承担维修、养护义务并负有保证抵押房地产完好无损的责任。
第七条 抵押期间，甲乙方可以协商转让、买卖、租赁抵押此别墅。
第八条 本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同，需要变更或解除本合同时，应经双方协商一致，达成书面协议，协议未达成前，本合同各条款仍然有效。
第九条 在抵押期间，抵押房地产被拆迁改造时，甲方必须及时告知乙方，且根据具体情况，变更抵押合同或以房地产拆迁受偿价款偿还乙方的本息，并共同到登记机关办理有关登记手续。

如果是在北京的话，根据北京银监局日前下发的《关于个人综合消费贷款领域风险提示的通知》。通知对消费贷款进行了一些硬性规定，要求合理确定个人消费贷款的金额和期限，原则上发放金额不超过100万元，期限为10年以内的个人综合消费贷款。对于家庭成员分别申请个人综合消费贷款的，应审慎控制贷款额和期限。此外，通知还要求银行应多方查证贷款用途的真实性，对借款人的还款能力，应以个人收入证明匹配个税证明、公积金缴纳凭证、社保缴费证明等能提供的相关资料，按照孰低原则进行匡算。
如果是北京之外的地区，一般最高额度是按照房屋评估价格的六到七成。