业主委员会

1、出售并交付使用的建筑面积达到开发商规划面积的50%以上。其实，这句话简单说来就是小区入住率达到50%以上。这是业主委员会成立条件最基础的部分。因为只有入住率达到半数以上，才能证明业主委员会在理论上代表的是大多数业主的利益与要求。
2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的。当然，也有可能出现开发商规划建筑面积较大，首批入住率较低的现实情况。因此，针对这种情况，只要满足首批入住率超3成且已经使用两年这一业主委员会成立条件，同样可以成立业主文员会。
3、首批物业费交满3年以上的。现实情况中不排除开发商资债务危机的，在开发完首批项目之后，无力开发其他批次，但又暂时不能完成重组的现象(如鄂尔多斯)。只要满足首批物业费交满3年以上的业主委员会成立条件，同样是可以申请成立的。
4、有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。
5、当然，以上为业主委员会成立的充要条件。业主委员会成立条件还有，必须召开首次业主大会，到会业主(物业管理区)至少一半以上;须有合法并完善的《业主公约》、《业主委员也会章程》等文件，并报批具有投票权2/3以上的业主通过;公布成立结果、相关资料，经小区大多数业主核实无误后进行备案等等。

1.业主委员会设立的最基本条件和最重要的法律文件
业主委员会章程是成立业主委员会的必备要件，也是业主委员会活动中所应遵循的原则。各地物业管理条例均要求设立业主委员会必须订立业主委员会章程，业主委员会的设立程序以订立章程开始，以设立登记结束。业主委员会章程是业主委员会对政府作出的书面保证，也是国家对业主委员会进行监督管理的主要依据。没有章程，业主委员会就不能获准成立。
2.确定业主委员会权利、义务关系的基本法律文件
业主委员会章程一经有关部门批准即对外产生法律效力。业主委员会及其委员依章程享有各项权利，并承担各项义务，符合业主委员会章程的行为受国家法律保护，违反章程的行为，就要受到干预和制裁。
3.业主委员会实行内部管理和对外进行交往的基本法律依据
业主委员会章程规定了业主委员会组织和活动的原则及细则，它是业主委员会内外活动的基本准则。它规定的业主委员会及其委员的权利义务和确立的内部管理体制，是业主委员会对内进行管理的依据。同时，业主委员会章程也是业主委员会向全体业主表明信用和业主了解业主委员会组织和财产状况的重要法律文件。制定业主委员会章程是十分必要的。

一、业主委员会议事规则：
1.业主大会名称及相应的物业管理区域；
2.业主委员会的职责；
3.业主委员会议事规则；
4.业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
5.业主投票权数的确定方法；
6.业主代表的产生方式；
7.业主大会会议的表决程序；
8.业主委员会委员的资格、人数和任期等；
9.业主委员会换届程序、补选办法等；
10.业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
11.业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
二、业主委员会权利：
1.召集和主持业主大会(业主代表大会);
2.执行业主大会决议;
3. 在市、区主管部门的组织或指导下，采取公开招标或其他方式，选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同;
4.审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、年度财务预决算、住宅配套工程和重大的维修项目计划;
5.监督专项维修基(资)金的筹集、使用和管理;
6.负责对业主委员会活动经费的募集、使用和管理;
7.监督本小区公共建筑、公共设施的合理使用;
8.在业主委员会任期届满时，组织换届改选新一届业主委员会工作;
9.向业主大会提出修订《业主公约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会章程及议事规则》的议案或其它议案;
10.代表业主与水、电、气、电信、视讯、网络等供应商或服务商签订合同，行使合同中的权利、履行合同中的义务并承担法律责任。

1、业主委员会成立申请：由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。
2、所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。
3、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见。
4、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。
5、业主委员会成立选举办法：筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。(业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日)
6、筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。
业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。(业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是5至15名的单数)
7、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。(筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料)
8、业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会委员会议，推荐产生业主委员主任1人，副主任1～2人。
9、首次选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。
10、物业行政主管部门同意备案后，出具《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》。
11、业主委员会凭《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》到公安部门办理刻彰手续。